Opinión: la mirada bajista de Steve Murray sobre las futuras ventas de viviendas

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Opinión: la mirada bajista de Steve Murray sobre las futuras ventas de viviendas

Durante el último período en que EE. UU. tuvo niveles elevados de inflación (la década de 1970 y principios de la de 1980), la inflación solo terminó cuando el Reserva Federal elevó las tasas de interés a niveles inauditos y restringió el crecimiento de la oferta monetaria.

Durante ese tiempo, ocurrieron los siguientes hechos:

  • Las ventas de viviendas existentes alcanzaron su punto máximo en 1979 con 3,8 millones y no volvieron a ese nivel de ventas. hasta 1996.
  • El número de hogares aumentó un 23,3%, de un estimado de 80,7 millones de hogares a 99,6 millones.
  • La hipoteca típica a 30 años tenía una tasa de interés de dos dígitos hasta mediados de la década de 1990.
  • Promedio Industrial Dow Jones alcanzó un punto alto ajustado por la inflación a mediados de 1966 y no volvió a ese nivel.

El promedio de hogares que compraron una vivienda desde 2011 hasta finales de 2019 fue del 4,51%. Para los años 2020 y 2021, el promedio fue 5.15% o .64% más alto que los nueve años anteriores.

Comparado con el número total de hogares en 2021 (129,9 millones) en los EE. UU., el aumento en las ventas de viviendas basado en estos factores igualó 669,300 ventas adicionales de viviendas por encima del promedio de los nueve años anteriores.

El porcentaje medio de todos los hogares (inquilinos y propietarios) que compraron una casa cada año durante los últimos 43 años fue del 4,68 %. Incluso bajo este escenario, el aumento en la cantidad de viviendas vendidas en 2020-2021 fue de cientos de miles.

¿Qué significa esto para las casas de bolsa y los agentes en los próximos años?

Suponiendo que la inflación siga siendo un foco de atención de la Junta de la Reserva Federal, en los próximos años veremos tasas de interés hipotecarias continuas por encima del 5% al ​​6%.

Venta de viviendas no se recuperará a donde estaban en cualquiera de los años entre 2018 y 2021, ciertamente no los niveles de 2020-2021. De hecho, y suponiendo nuevamente que a la Fed le llevará algún tiempo conquistar la inflación, podrían pasar muchos años antes de que veamos el nivel de ventas de viviendas que vimos en el nivel 2020-2021.

Ahora, no es probable que el nivel actual de ventas de viviendas sea tan malo como el que vimos en 2008-2010, cuando se registró un promedio de 4,2 millones de ventas de viviendas existentes. Pero no estará cerca de los más de 6 millones que tuvimos en 2021.

Exceso de capacidad de los agentes inmobiliarios

La industria tiene un gran exceso de capacidad de agentes inmobiliarios, con casi 1,6 millones en las filas. Espere que ese número disminuya una vez que se establezca la realidad de la disminución en las ventas de viviendas.

Como hemos visto en recesiones pasadas, los agentes y equipos más productivos obtendrán una mayor participación en el resto del negocio, lo que dificultará que los productores marginales sigan siendo competitivos.

Las casas de bolsa estarán bajo un nuevo estrés

Si el pasado sirve de guía, las casas de bolsa estarán bajo un nuevo estrés, con márgenes brutos más bajos que en cualquier recesión anterior y sin camino para aumentar esta importante medida. Aquellos con servicios relacionados tendrán la ventaja de múltiples ingresos y flujos de ganancias, pero incluso aquí, los márgenes en los negocios de servicios hipotecarios y de liquidación también están bajo una enorme presión a medida que esas industrias se adaptan al nuevo nivel de ventas de viviendas.

Las firmas de corretaje líderes de todos los tamaños, marcas, modelos y regiones se centrarán en las grandes áreas: reclutar talentos, desarrollar talentos y administrar los estados de resultados con cuidado.

Es curioso, el éxito en el corretaje siempre se basa en estos fundamentos. Actualmente, la única excepción es que las firmas de corretaje tienen que manejar todo esto en una caída de las ventas de viviendas de duración y profundidad inciertas.

Steve Murray es asesor sénior de Tendencias reales y socio de una firma consultora de corretaje Consultoría RTC.

Esta columna no refleja necesariamente la opinión del departamento editorial de RealTrends y sus propietarios.

Para contactar al autor de esta historia:
Steve Murray en smurray@realtrends.com

Para contactar al editor responsable de esta historia:
Tracey Velt en tracey@hwmedia.com

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